超级文件之后,深圳楼市会有怎样的未来?

作者 | 塑料猪

数据支持 | 勾股大数据

步入8月,楼市降温的迹象愈发明显。一方面是房地产企业破产清盘迎来高峰,另一方面是国家调控政策愈发严厉。

中国房地产市场,是否即将迎来转折点?

与此同时,昨日有关于深圳的重磅利好文件出台,今天A股的深圳板块出现涨停潮。

坊间普遍将这一消息解读为利好深圳楼市,那么,深圳的房价是否又要来一波呢?

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房企冰火两重天

人民法院公告网显示,截至2019年7月第三周,今年全国共有274家地产商宣告破产。而2018年底,全国房地产开发企业数量97938个,上半年房企破产率接近3%。

破产的地产商,主要分布在中国的三四线城市,资产规模普遍是5亿到30亿之间,破产原因主要在于负债高企、融资困难等原因。

事实上,这只是冰山一角。

不仅是小型房企,中等规模且具有一定名气的地产公司,由于此前较高的负债,加上宏观环境下行,现金流都出现了各种问题。而这迫使房企不得不接受更加苛刻的融资条件。

例如今年7月11日,泰禾发布公告称,其境外全资子公司已完成4亿美元债券发行,票面利率15%。这超过了年初中国恒大在香港发行美元债13.5%的利率。然而,泰禾今年一季度净利润率为13.37%,虽然较高,但仍然难以覆盖融资成本。

除了泰禾与恒大,许多地产商均在境外发行了利率超过10%的外债,例如景瑞控股、正荣地产等。

随着融资条件越收越紧,许多房企的现金流紧张,进而不得不变卖资产来“断臂求生”。今年以来,华侨城、阳光100中国、上置集团、粤泰股份、以及泰禾集团等地产商均选择出售项目股权,实现回血。

但是,与中小地产生存困局相反,大型头部房企的状况要明显好很多。

尽管无数分析都表明规模太大有更重各样的弊端,但对于处在当下的地产商而言,规模就意味着融资条件。规模越大,获得资金的难度越低。举个例子,7月8日,中国海外发展在公开市场进行债券融资,利率最低达2.9%。

同样,7月9日,旭辉控股发行2024年到期本金总额为3亿美元的额外优先票据,利率为6.55%。而7月10日,龙光地产发行的4亿美元2023年的优先票据,到期年息也只有6.5%。

如此巨大的融资成本差异,反映出了强者恒强的局面。那些拿到较低成本融资的地产商可以收购中小房企的项目,进一步提升自己的规模,形成规模效益循环。

未来,随着国家调控政策加码,不同规模房企的价格歧视会更加明显,大型头部机构将进一步扩张,而中小型机构处在撕裂之中,大多数将难逃破产清盘的命运。

2

楼市调控的“组合拳”

曾经楼市调控是“头疼医头,脚疼医脚”,而今楼市调控已经是一个系统工程。房价仅仅是表象;而地价、金融、供求、限购、限售、乃至公积金和户籍等政策,都会影响到楼市调控的成败。

进入2019年,楼市调控政策以“组合拳”的形式出现,渐趋成为主流。

今年一季度出现楼市小阳春,随后4月份政治局经济工作会议上重提“房住不炒”以及“控制货币供应总闸门”说明政策转严。5月中旬,调控再度加码,提出“因城制策”与“长效机制”,并且将地方政府土地出让与楼市库存之间建立联动关系。

进入6月,全国各地调控政策进一步加码。数据显示,6月单月,全国房地产调控政策次数高达46次,超过了5月份的41次。前4月,楼市调控次数分别为68次、21次、15次,60次。

从图中可以明显看出,楼市政策呈现在3月触底,4月急速回升。

今年1到3月,楼市回暖明显,不仅楼市量价齐升,房企拿地积极性空前高涨,并且土地拍卖又频现“地王”。2019年前4月,累计28家房企拿地过百亿,2018年同期只有24家,2017年为18家。

同时,高价地频现,土地市场过热,2019年4月百城土地溢价率达到23.4%,为近一年的高点。房价也是水涨船高,今年4月,百城房价同比上涨14.5%,19城房价同比涨幅超20%。

面对市场的步步紧逼,“房住不炒”的政策的眼看就要沦为一句空话,于是,4月的政治局会议上,楼市调控政策陡然转严。

4月份住建部向新建商品住宅、二手住宅价格累计涨幅较大的六座城市提出预警。到了5月份,又直接点名佛山、苏州、大连、南宁4城,随后多地房价调控加码。

7月30日,国务院再次强调“房住不炒”,并且首次提出“不把房地产作为短期刺激经济的手段”,随后31日,央行也提出房地产挤占太多金融资源等,地产调控的“调门”达到了史上最强。

展望下半年,一方面宏观经济下行压力犹在,仍需要房地产发挥“压舱石”和“稳定剂”作用;但是另一方面,部分城市房价、地价快速升温,房地产政策不具备全局收紧或放松的基础。预计政策端仍将延续“因城制策”和“长效机制”的主基调。

3

完整的楼市周期

有人说中国楼市没有周期,有人说中国楼市到今天连一个周期还没走完,也有人说现在就是地产周期的拐点。

事实上,虽然从整体上中国房地产市场处于漫长的牛市阶段,但从局部来看,房企资金链断裂、房价下跌、房屋大量空置的现象从来都没有断绝过。从1998年海南到后来的温州和鄂尔多斯,乃至最近几年的燕郊,还有就是几个月前卖到白菜价仍无人接盘的黑龙江鹤岗……

楼市投资,短期看政策,中期看经济,长期看人口。如果我们把自1999年房改至今的中国楼市走势与股市中牛市的四个阶段相比,我们会发现非常有趣的相似性。

第一阶段,1999~2008年,估值修复。这一阶段最明显的特征是普涨,不论一二线城市还是农村县城,走出危机,地价回升,房价跟着上涨。这段期间不论在哪里买房子都是对的,而且只要这个时候进场,到今天都是10~20倍的涨幅。

第二阶段,2009~2018年,结构性行情。这一时期最主要的特征就是分化,虽然房价也能上涨,但是不同地区之间会看到明显的差别,并且如果某些城市的某些楼盘基本面出了问题,那么即使超高也会跌回合理位置。

在第二阶段之中又分为三个小周期,分别是2009~2011,2012~2014,2015~2017,这三个小周期中都出现过局部过热的情形,出现泡沫,随后泡沫破裂,尘归尘土归土。2011年是鄂尔多斯,2014年是温州市区,2017年是北有燕郊、南有厦门。这几个城市都是投机炒作过剩,最后击鼓传花难以为继,最终价格回落。

至此便是中国楼市现在的位置,处在结构化行情接近尾声,即将迎来第三和第四阶段。这里,香港和日本的发展历程都世人留下了教训。在香港和日本,楼市结构性上涨之后,又迎来了一波泡沫化的过程,房价继续上涨,全民加杠杆炒房,实业无人问津。在香港,这是1997年之前的状态,而日本则是1985-1989年的状态。

疯狂如此,那么接下来的第四阶段就不难预料了——泡沫破裂。

所以当下对于中国而言,是一个非常关键的位置。房价的确已经不低,但科技创新还有人在做,实体制造业也并未完全垮掉,人民安居乐业,没有出现全民炒房的景象。但是如果在现有的基础上再涨一轮,再来个三年翻一倍,那就迅速香港化。

所以在这个时间点上,楼市降温是极其积极且必要的。

事实上,站在更广阔的视角上,其实事关住房与民生,房地产与住房其实是两回事,前者是市场交易行为,而后者更多的是民生政策。

中国的未来,房地产与住房政策一定要分开,两条腿走路。一边是大力提供保障性住房,使得一二线城市保持对人才吸引力之根源。另一边则是豪宅商品房市场尽可放开了限制,让市场去决定价格。只有这样,才能避免经济周期对房地产的冲击,也能够保持经济体的长远竞争力。

4

深圳的“先行示范”

昨日,《关于支持深圳建设中国特色社会主义先行示范区的意见》在中央深化改革委员会第九次会议中审议通过。今日股市大涨,深证成指涨2.96%,创业板指涨3.5%,深圳本地股、地产股、科技板块以及券商股表现强势。

无疑,市场将这份文件解读为深圳市发展史上的重大利好。但是,深圳的房价之高是全民共识,中国城市中,除了香港和澳门,就要数深圳了。房价不可承受之高,不仅使年青人望而却步,也会使高科技初创企业不得不搬离,以寻求更低的成本。

民安其居,方可乐其业。

当今中国,房价已经承载了许多居民的财富,大规模降价是不靠谱的;所以似乎调控空间似乎有限。

但是事实并非如此。如果仅仅将视野局限在房产买卖交易,则出路实在是逼仄。然而放眼全球,高房价与人民安居乐业其实绝非不可并存。例如以具有悠久租房传统的德国,和大规模兴建保障性住房供市民购买的新加坡。

中国经济对房地产的依赖度过高,已经有二十年的历史,而未来能否继续维持经济活力,取决于能否将经济与房地产“解绑”。正如前文所提,房价是问题的表象,而深层次是逻辑是房地产政策(Real Estate Policies)与住房政策(Housing Policies)的分离,以及二者能否持续为城市发展提供助力。

房子不仅具备金融属性,更具备商品属性;将用于交易投资属性的房子和用于居民居住属性的房子进行区分,采取不同的政策去治理,是未来中国楼市调控的题中之意。从这个角度来看,中国的确是处在历史的大拐点。

*声明:文章为作者独立观点,不代表格隆汇立场

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